Flytt från villa kan frigöra miljoner – men höja boendekostnaderna

En flytt från villa till hyresrätt kan frigöra omkring 2,8 miljoner kronor inför pensionen, enligt ett räkneexempel från Länsförsäkringar. Men samtidigt ökar hushållets beräknade boendeutgifter med drygt 2 000 kronor i månaden. Den som i stället köper en mindre bostadsrätt får mindre pengar över efter flytten, men kan få en lägre total boendebudget.

Tre boendealternativ ger olika ekonomiska utfall

Länsförsäkringar har jämfört tre alternativ för ett hushåll som säljer en villa på 120 kvadratmeter för 4,09 miljoner kronor. Villan har ett befintligt bolån på cirka 614 000 kronor, motsvarande 15 procent av försäljningspriset.

Efter försäljningen flyttar hushållet till en lägenhet på 75 kvadratmeter, antingen en hyresrätt eller en bostadsrätt som kostar omkring 3,5 miljoner kronor.

Enligt bankens beräkningar blir utfallet följande:

• Bostadsrätt med oförändrat bolån: Cirka 384 000 kronor frigörs. Den totala boendebudgeten blir 7 384 kronor per månad, vilket är 465 kronor lägre än i villan.
• Bostadsrätt med halverat bolån: Cirka 77 000 kronor frigörs. Boendebudgeten sjunker till 6 830 kronor per månad, omkring 1 020 kronor lägre än i villan.
• Hyresrätt utan bolån: Cirka 2 783 000 kronor frigörs. Boendebudgeten stiger till 9 928 kronor per månad, ungefär 2 080 kronor högre än i villan.

Beloppen är beräknade exempel, inte genomsnittliga utfall för hushåll som flyttar. Hur mycket pengar som faktiskt kan frigöras beror bland annat på bostadens värde, befintliga skulder och kostnaderna för det nya boendet.

Lägre underhållsbudget förklarar skillnaden

En viktig förklaring till resultaten är hur Länsförsäkringar räknar på framtida underhåll.

För villan ingår en månatlig avsättning på 2 200 kronor för kommande reparationer och underhåll. Motsvarande belopp är 625 kronor för bostadsrätten, medan hyresrätten inte har någon separat underhållsbudget eftersom hyresvärden normalt ansvarar för underhållet.

Det innebär att den lägre totala boendebudgeten i bostadsrättsalternativen inte beror på lägre löpande utgifter. Tvärtom blir kostnaderna för ränta, avgift, el och försäkring tillsammans högre än i villan.

Skillnaden uppstår i stället genom att hushållet i kalkylen behöver avsätta mindre pengar till framtida underhåll. Det är viktigt eftersom en sådan avsättning inte är samma sak som en utgift som betalas varje månad.

Skatt och uppskov påverkar hur mycket pengar som frigörs

Beräkningen tar även hänsyn till försäljnings- och flyttkostnader på sammanlagt omkring 131 000 kronor samt skatt på den beräknade bostadsvinsten.

Länsförsäkringar utgår från en kapitalvinst på cirka 2,56 miljoner kronor. Vid flytt till hyresrätt beräknas hushållet betala omkring 562 000 kronor i vinstskatt, eftersom det i exemplet inte köper någon ersättningsbostad som ger rätt till uppskov.

Vid köp av bostadsrätt antar banken däremot att villkoren för uppskov är uppfyllda. Omkring 2,25 miljoner kronor av vinsten kan då skjutas upp, medan cirka 68 000 kronor betalas i skatt i samband med försäljningen.

Den uppskjutna skatten motsvarar ungefär 494 000 kronor med den skattesats som används i beräkningen. Det är en framtida skatteskuld som måste beaktas när bostadsrättsalternativen jämförs med hyresrätten.

Att mer pengar frigörs innebär därför inte att hushållet automatiskt blir rikare. Enligt Länsförsäkringar är nettovärdet av de tillgångar och skulder som ingår i bostadsbytet ungefär detsamma i samtliga alternativ, cirka 2,78 miljoner kronor. Skillnaden är hur mycket som finns tillgängligt som pengar och hur mycket som är bundet i bostaden.

Stora regionala skillnader

Hur mycket kapital som kan frigöras varierar också mellan olika delar av Sverige.

I Länsförsäkringars regionala beräkningar frigör en flytt från villa till hyresrätt omkring 5,05 miljoner kronor i Stockholms län. I Skåne län är motsvarande belopp cirka 2,91 miljoner kronor och i Västra Götalands län omkring 2,83 miljoner kronor.

I Västernorrlands län beräknas däremot omkring 1,34 miljoner kronor kunna frigöras, medan motsvarande belopp i Norrbottens län är cirka 1,64 miljoner kronor.

Även förändringen av de månatliga boendeutgifterna varierar. I Stockholms län beräknas en flytt till hyresrätt öka boendeutgifterna med omkring 2 540 kronor per månad, jämfört med cirka 780 kronor i Jämtlands län.

Resultatet bygger på flera antaganden

Länsförsäkringars kalkyl utgår bland annat från en bolåneränta på 3,1 procent, full skattereduktion på 30 procent av räntekostnaden och en hyreskostnad på omkring 9 230 kronor per månad före el och hemförsäkring. Eventuell amortering ingår inte i de redovisade månatliga boendeutgifterna.

Beräkningarna visar därmed framför allt hur ett bostadsbyte kan förändra fördelningen mellan tillgängliga pengar, bostadskapital och framtida boendeutgifter.

För ett hushåll med stora tillgångar bundna i villan och relativt små lån kan en flytt frigöra betydande belopp. Samtidigt visar jämförelsen att ett mindre boende inte nödvändigtvis innebär lägre löpande utgifter, särskilt när alternativet är en hyresrätt.

Källa: Länsförsäkringars räkneexempel om att flytta till mindre bostad